¿Quién debe hacer la gestión de mantenimiento en los centros comerciales?
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¿Quién debería hacerlo? ¿Gerente de centro comercial o agencia especializada?
Como verá, el mantenimiento es un trabajo que implica una gran cantidad de conocimientos técnicos sobre maquinaria, disposiciones eléctricas, HVAC y, por supuesto, aspectos blandos como el mantenimiento, etc.
Mientras que Mall Management puede decidir administrar la O&M por su cuenta, siempre que:
1. El equipo técnico es reclutado.
2. Se contrata mano de obra regular y con salario diario.
3. Asumir la carga de aspectos adicionales relacionados con la nómina como PF y ESI.
4. Asumir la carga de facturación y cobro también.
5. Comprenda el hecho de que muchos pagos estándar, como las facturas de electricidad, deben enviarse a tiempo, independientemente de que los ocupantes no los cobren. Así, los flujos de efectivo son motivo de preocupación.
6. También asumir el factor de riesgo en el negocio de impagos, baja ocupación, retrasos en los pagos, sanciones por parte de las organizaciones legales, tasas cada vez mayores de insumos como gasolina, diesel, etc.
7. La administración del centro comercial será responsable de cualquier error con la vida pública, los trabajadores, los activos físicos de los ocupantes y los clientes.
8. Además, en ocasiones, un mal servicio puede llevar a los ocupantes a retrasar o tomar pagos de alquiler de arrendamiento en el momento del rescate.
9. No solo los ocupantes, las propiedades de los inversores que están vacantes se convierten en un problema o la recaudación de Cargos de O&M.
Mantenimiento de Outsourcing:
Los principales impulsores de la consideración de la subcontratación de mantenimiento son:
1. La creciente escasez de personal de artesanía de mantenimiento cualificado.
2. La creciente sofisticación de los equipos de producción / embalaje.
3. Mayor presión sobre los márgenes debido a la competencia globalizada.
4. La creciente necesidad de centrarse en las competencias básicas (en este contexto, una competencia central es una que lo haces bien; otras compañías te pagarán para que lo haga por ellas).
5. La necesidad de acceder a la innovación tecnológica sin tener que invertir capital para hacerlo.
6. Las demandas de los clientes clave y las perspectivas de entregas justo a tiempo, el inventario propiedad del proveedor y la mayor flexibilidad en la programación de la producción han hecho que la disponibilidad del equipo sea aún más crítica.
7. Mayor presión para mejorar RONA (Retorno sobre activos netos) mediante la optimización de la vida útil de los equipos de capital.
8. La necesidad de generar un retorno sobre el capital invertido en mantenimiento que sea al menos igual al retorno sobre el capital invertido ganado por la compañía en su totalidad.
9. La necesidad de institucionalizar el conocimiento y la experiencia ahora en los jefes de expertos residentes en la materia.
10. La disponibilidad de proveedores de servicios calificados.
Pero no obstante, los siguientes pueden ser varios arreglos para O&M:
1. La administración del centro comercial administra la operación y mantenimiento directamente y la factura a los ocupantes y las propiedades de los inversores.
2. La gestión del centro comercial transfiere la O&M completa a una agencia que incluiría todos los aspectos posibles a largo plazo. La agencia será responsable de todos los cobros, la facturación y la satisfacción de los ocupantes. En este Acuerdo, Mall Developer o Mall Management no interferirán con los trabajos de O&M; Sólo tomará el papel de supervisión.
La agencia de O&M con el desarrollador del centro comercial decidirá sobre una tarifa que se cobrará a los ocupantes, que puede incluir el cese del fondo de amortización, el fondo de comercialización, el beneficio del desarrollador, etc. Bajo cualquier circunstancia, todas las recaudaciones y remesas son responsabilidad de la agencia. Las colecciones son hechas directamente por la agencia en su propio nombre. En este caso la agencia de O&M firmará contratos directos con los ocupantes.
3. La gestión del centro comercial entrega O&M a una agencia con la responsabilidad total de varios entregables, pero el desarrollador o la administración del centro comercial recopila los alquileres directamente y remite a la agencia por sus servicios.
En este caso, Developer o Mall Management designarán a una agencia como su candidato para cobrar el pago anterior de todos los servicios prestados. Por supuesto, aquí ambos asumen el mismo riesgo financiero debido a impagos o desgloses, etc. En este caso, principalmente se firmará un acuerdo tripartito entre el ocupante, la agencia y la administración del centro comercial.
