¿Qué se espera del plan de mezcla de inquilinos?

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Está claro que se debe dedicar mucha atención al alquiler inicial de centros comerciales, a partir de un estudio demográfico o incluso costoso de la población de la zona de captación para crear un diseño de mezcla de inquilinos. La investigación inicial para identificar "Combinación de categorías de minoristas" se puede realizar mediante un estudio del área de comercio minorista y un estudio de potencial de mercado, como hemos visto que se realizará para todo el centro comercial.

Esto sirve de base para los enfoques al permitir que los agentes formen una jerarquía de inquilinos ancla, proveedores de servicios recreativos, MSU, inquilinos menores y operadores de carretillas y quioscos.

Quizás la expectativa más simple es que un centro debería atraer a tantos compradores como sea posible. Existe una relación directa entre el tamaño del centro comercial y la atracción potencial de un centro para los compradores.

Sin embargo, dentro de las limitaciones del tamaño de un centro, el "máximo atractivo para la población de esa área comercial específica" depende de crear suficiente diversidad en la mezcla de inquilinos. Sin embargo, esto debe ser parte de una mezcla de mercancías coherente, como "una diversificación equilibrada de tiendas que ofrecen una amplia gama de productos y servicios".

Existen limitaciones de espacio obvias en la capacidad de los centros para ofrecer una amplia gama de mercancías, lo que lleva a opciones en aspectos de la combinación de inquilinos, como el equilibrio de conveniencia y bienes de comparación, y la gama de precios y calidad.

Se encontró que la variedad de mezcla de inquilinos influye en la selección de un centro comercial y demostró que influye en la frecuencia de compras. La elección de la combinación de arrendatarios debe satisfacer cualquier demanda insatisfecha de bienes y servicios dentro de su área de captación. Por lo tanto, un centro que ofrece carencias en la gama de productos en cualquier área puede reducir las compras y capturar las ventas de los centros de la competencia.

La combinación de inquilinos debe crear una imagen específica para el centro y "posicionarla" en relación con los centros minoristas competidores. La necesidad de diferenciar un centro de sus competidores ha crecido a medida que su número ha aumentado.

Debido a que los alquileres de las tiendas ancla en un centro determinan la mezcla total de inquilinos factible, son influyentes en la determinación del rango de mercadería que se puede ofrecer para satisfacer la demanda de la cuenca y posicionar el centro en la jerarquía minorista.

El enfoque psicográfico para la selección de mercaderías detrás del diseño de la combinación de inquilinos puede resultar en una combinación de inquilinos diseñada para satisfacer la demanda de compras de comparación en el nivel medio a alto de la gama de precios y calidad, diferenciando el centro de otro gran centro regional cercano. Sin embargo, el papel de las tiendas ancla es más importante incluso que esto. Las tiendas ancla ejercen una influencia dominante en la imagen del comprador de cualquier centro comercial y, por lo tanto, en el patrocinio del centro.

Por lo tanto, la colocación de un centro comercial en la jerarquía minorista se logra en gran medida a través de los arrendamientos de tiendas ancla. La provisión general de mercaderías depende de los arrendamientos iniciales de las tiendas ancla, pero las opciones de los arrendatarios para las MSU y otras unidades contribuyen a este objetivo y se ha sugerido que se incluya una mayor proporción de comerciantes independientes, en lugar de la uniformidad ubicua de los múltiplos nacionales., puede contribuir a una mayor diferenciación entre centros. Los compradores pueden ser atraídos a un centro comercial por muchos factores.

El objetivo del propietario inversor es que realicen compras, de bienes y servicios, aumentando la rotación de los minoristas y la parte que pueden tomar como alquiler. Sin embargo, las motivaciones de los compradores para visitar el centro pueden implicar socializar con familiares y amigos, navegar para recopilar información sobre posibles compras futuras, aliviar el aburrimiento y otros en lugar de realizar compras de bienes o servicios.

Los centros comerciales han "trascendido el papel del sitio de compra para convertirse en un centro para muchas actividades posibles". La combinación de inquilinos puede aumentar la cantidad de gastos al abordar estas actividades no comerciales. Los métodos comunes son proporcionar oportunidades para comer y actividades de ocio. Al proporcionar lugares para descansar y comer, se puede persuadir a los compradores para que permanezcan más tiempo en el centro, aumentando la posibilidad de que gasten.

El "comercio minorista divertido" es una parte importante de Tenant Mix y se ve en forma de cines y patios de comidas, y más recientemente en las aldeas de ocio temáticas de Bluewater Park, clubes de salud, pubs, casinos y bolera. Aunque las características de la mezcla de inquilinos que provocan emoción se asociaron previamente con los elementos de comida y ocio que no se encuentran en las tiendas, Court señala que ahora se espera que las tiendas proporcionen la emoción, a través de aspectos de su diseño, ambiente y entretenimiento multimedia para los clientes.

Las listas de reglas de mezcla de inquilinos identifican la importancia no solo de seleccionar una variedad equilibrada de inquilinos, sino también de ubicarlos con cuidado dentro del centro, tanto en relación con la distribución del centro como en relación entre sí. El objetivo es "crear un flujo peatonal máximo para garantizar una ubicación del 100% para todos los inquilinos" y "un diseño lógico de las tiendas" y se sugiere que los desarrolladores descuiden este aspecto de la mezcla.

Varios desarrolladores señalan los problemas de lograr planes de ubicación óptimos debido a la debilidad del mercado y los grandes minoristas que exigen ubicaciones específicas. La ubicación de los inquilinos ancla y las MSU son decisiones críticas que llevan a las personas a través del centro, desde los puntos de acceso, y evitan las áreas de poco flujo peatonal donde algunos minoristas pueden prosperar.