Control de sitio y adquisición para desarrollo de centro comercial
Después de leer este artículo, aprenderá sobre el control del sitio y la adquisición de centros comerciales.
Control de sitio y adquisición:
Una vez que hayamos seleccionado un sitio potencial para nuestro proyecto de desarrollo, debemos investigar los problemas relacionados con la adquisición y el control de ese sitio. El control del sitio es el ingrediente clave y, a menudo, el obstáculo más difícil para el desarrollo comercial. Antes de obtener el control del sitio, debemos investigar ciertas contingencias al realizar su "diligencia debida".
La diligencia debida involucra los diversos procesos que deben realizarse antes de que comience el desarrollo de un proyecto, como la aprobación del título, estimaciones de costos, pruebas ambientales y análisis de mercado.
Las secciones dentro del componente de Control del Sitio y Adquisición del manual se dividen en:
(1) Pasos a tomar antes del control del sitio, y
(2) Obtención del control del sitio.
Pasos a seguir antes del control del sitio:
Estos incluyen los pasos que deberíamos tomar antes de obtener el control de un sitio, que incluyen: recopilación de información y organización, búsqueda de los propietarios y otros atributos clave de propiedad, evaluación de los costos de propiedad, pruebas ambientales y certificación, e investigación de las limitaciones físicas del sitio.
Obtención de Control de Sitio:
Estos incluyen el proceso de cómo obtener el control del sitio tanto del gobierno como de tierras de propiedad privada. Esto es más un trabajo de procedimiento y no forma parte del trabajo de administración de centros comerciales.
Recopilación de información inicial - Mapas para mostrar información:
Una variedad de mapas diferentes son útiles durante el proceso de adquisición del sitio como fuente de información y para mostrar, organizar y analizar la información que ha recopilado. Será útil comenzar con un Mapa base del sitio, que servirá como el mapa básico al que podemos agregar otros datos.
Por lo tanto, debe mostrar la información mínima necesaria, como números de lote, direcciones, líneas de lote, dimensiones y nombres de carreteras. El mapa también debe usarse para escalar y mostrar el área más grande alrededor del sitio en caso de una futura expansión del proyecto.
Los pasos para crear un Mapa Base del Sitio se describen a continuación:
1. Obtenga un mapa cartográfico del Departamento Municipal de la ciudad y úselo como plantilla básica.
2. Obtenga información preliminar sobre la dirección y entienda cuál de las siguientes opciones puede ser (digamos para una propiedad de tres parcelas): tres propiedades separadas con tres direcciones separadas, dos propiedades separadas o una sola propiedad.
Identificación de la propiedad y otra información clave:
Un paso preliminar para adquirir un sitio es identificar los atributos básicos de la propiedad, como la propiedad actual, el tamaño del lote y el valor estimado. Por ejemplo, la información de propiedad es importante porque tendremos que contactar al propietario y negociar una oferta para comprar la propiedad.
Cómo identificar al propietario:
El Registro de Escrituras recopila, mantiene y distribuye información sobre la propiedad actual y pasada de una propiedad. El contribuyente y el propietario de la propiedad no son necesariamente la misma persona. Si está interesado en comprar la propiedad, debe ponerse en contacto con el propietario de la propiedad (es decir, la persona que posee la escritura de esa propiedad).
La base de datos del Registro de Escrituras contiene los siguientes datos:
1. Nombres del comprador y vendedor.
2. Tipo de escritura, por ejemplo, escritura de renuncia.
3. Cadena de títulos que conduce al propietario actual: todas las transferencias de propiedad al propietario actual.
4. Importe de la transferencia - precio de venta de la propiedad.
5. Hipotecas y otros gravámenes.
6. Lote, número de página y liberación de la última escritura: descripción legal de la propiedad.
Evaluación del costo real de propiedad:
Antes de adquirir un sitio, se deben investigar ciertos costos además del valor de mercado de la propiedad. Los costos de propiedad incluyen impuestos atrasados, cuentas atrasadas de agua, el número de propietarios diferentes y costos de tenencia. Debemos evaluar el costo de propiedad antes de comenzar el proceso de control del sitio.
Buscar título:
Al comprar una propiedad, una compañía de títulos debe ser empleada para realizar una investigación completa sobre la propiedad de la propiedad y asegurar el título.
Back Water / Electricity Bills:
Comuníquese con el Departamento de Electricidad y Agua de la Ciudad para determinar si la propiedad que está interesado en comprar tiene facturas de agua no pagadas.
Número de propietarios diferentes:
La adquisición de un sitio que es propiedad de muchas personas implicará contactar y negociar con muchas más personas, lo que puede aumentar los costos y los requisitos de tiempo. Además, cuanto mayor sea el número de propietarios, mayor será la probabilidad de que uno o más propietarios de propiedades tengan que pagar un precio más alto.
Excavación:
Los costos de excavación son muy difíciles de predecir porque involucran escombros que se ocultan bajo tierra y dependen en gran medida de los planos del sitio que pueden ser desconocidos al comienzo del proceso de desarrollo.
Costos de mantenimiento:
Los costos de mantenimiento son costos tales como impuestos, seguridad, mantenimiento y seguros que debemos pagar en la propiedad mientras se está armando el resto del proyecto.
Investigando las restricciones físicas de un sitio:
Antes de adquirir un sitio, debemos investigar las restricciones físicas de ese sitio para determinar si:
(1) El sitio es adecuado para nuestro desarrollo, y
(2) Si la modificación de cualquier restricción física (si es posible) tendrá un costo prohibitivo.
La investigación de estos temas es parte de nuestra diligencia debida; la falta de una investigación exhaustiva podría obstaculizar o incluso detener su desarrollo.
Zonificación:
Es importante investigar la zonificación porque determina qué actividades se pueden llevar a cabo en una propiedad, el tamaño de las estructuras y dónde se pueden colocar las estructuras. Además, si la actividad que pretende llevar a cabo en esa propiedad entra en conflicto con la zonificación actual, debe considerar si desea realizar un cambio de zonificación o no.
Servidumbres:
Una servidumbre otorga a los titulares el derecho de usar la propiedad en la que se encuentra la servidumbre para un propósito específico. Una forma común de servidumbre es un derecho de paso (derecho a cruzar la tierra de otro).
Líneas de utilidad:
Cuando un proyecto incluye calles o callejones públicos, las instalaciones subterráneas y aéreas que se ejecutan por debajo o por encima de estas áreas deben identificarse y, en algunos casos, reubicarse.
Cierres de calles y callejones:
Los proyectos de desarrollo a menudo requieren el cierre de calles y callejones. Por ejemplo, los desarrolladores podrían querer cerrar un callejón para consolidar propiedades para un desarrollo; o las comunidades podrían querer cerrar los callejones para mejorar la seguridad de sus vecindarios.
Estructuras existentes:
Antes de adquirir un sitio, debe investigar si esos sitios tienen alguna estructura existente que necesite demolición o rehabilitación. Dadas las preocupaciones ambientales y los costos de construcción, la demolición y rehabilitación de las estructuras existentes puede ser muy costosa y, por lo tanto, debe investigarse antes de comprar un sitio.
Pruebas y Certificaciones Ambientales:
Como parte de su diligencia debida, debe seguir ciertos procedimientos de certificación y pruebas ambientales antes de adquirir tierras. Si está adquiriendo un terreno propiedad de la ciudad, las pruebas ambientales deben comenzar tan pronto como obtenga el derecho de entrada.
En general, los siguientes se investigan en este:
1. Protección de los recursos hídricos.
2. Control de la contaminación del aire.
3. Asistencia de aire limpio para pequeñas empresas.
4. Gestión de residuos peligrosos.
5. Gestión de residuos sólidos.
6. Respuesta ambiental, según enmendada.
7. Reglamento de Tanques de Almacenamiento Subterráneo, sin modificaciones.
8. Fugas en los tanques de almacenamiento subterráneos, sin modificaciones.
9. Garantía financiera del tanque de almacenamiento subterráneo, sin modificaciones.
Razones para la prueba ambiental:
Antes de adquirir un sitio, son necesarios ciertos procedimientos de prueba y certificación para:
(1) Evaluar los usos pasados del sitio,
(2) determinar si se requerirá alguna acción correctiva (es decir, limpieza), y
(3) Para protegerse contra la responsabilidad por los costos de limpieza de la contaminación.
Debemos contratar expertos calificados para realizar pruebas ambientales. A continuación se describen los tipos de pruebas ambientales típicas que podría necesitar realizar, seguidas de consejos sobre la contratación de consultores ambientales.
Evaluación ambiental del sitio:
La Evaluación Ambiental del Sitio (ESA) es un estudio que generalmente se realiza como parte de una transacción de bienes raíces, como la venta o el refinanciamiento de una propiedad. Una ESA exhaustiva determinará si el sitio es una "instalación". Una instalación significa cualquier área, lugar o propiedad donde una sustancia peligrosa exceda las concentraciones permitidas para los niveles de contacto humano. Una ESA consiste típicamente en dos fases de prueba Fase I y Fase II.
Fase I - Evaluación ambiental del sitio:
Descripción:
Las pruebas de la Fase I son una revisión del uso de la tierra del sitio a lo largo del tiempo y no implican pruebas intrusivas (por ejemplo, recolección de muestras de suelo o agua).
Una fase I generalmente consiste en los siguientes elementos:
1. Descripción del sitio.
2. Inspección del sitio.
3. Estudio de usos pasados y aquellos adyacentes a él, incluidos los propietarios anteriores del sitio durante los últimos 30, 40 o más años.
4. El historial reglamentario del sitio, por ejemplo, los permisos deben haber sido emitidos si ciertos químicos peligrosos fueron almacenados o utilizados en el sitio.
5. Estudio de fuentes de contaminación en la vecindad.
Fase II - Evaluación ambiental del sitio:
Descripción:
Un estudio de la Fase II puede seguir el trabajo de la Fase I (aunque no todos los sitios que se someten a pruebas de la Fase I requieren una Fase II) y puede incluir tanto una revisión de la información histórica como la recolección de muestras y evaluaciones del sitio. Las pruebas de la Fase II investigan más a fondo las preocupaciones encontradas durante la Fase I.
Lo que implica una fase II. Una Fase II puede incluir la recolección de muestras individuales aisladas de suelo y agua en un sitio, la identificación de posibles contaminantes y el desarrollo de un plan de trabajo formal para evaluar la propiedad.
Esto podría incluir un calendario para investigar el alcance de la contaminación en el sitio, los posibles costos asociados con la eliminación y el tratamiento de cualquier contaminante y un calendario para la finalización de la limpieza.
