Papel de los corredores en la etapa preoperacional de los centros comerciales

Después de leer este artículo, aprenderá sobre el papel de los corredores en la etapa preoperativa de los centros comerciales.

Etapa preoperacional - Papel de los corredores:

Un centro comercial puede abrir después de 2-3 años de lanzamiento del proyecto, pero la comercialización del mismo comienza tan pronto como los dibujos y detalles de zonificación con detalles de alquiler o de compra están listos. Inicialmente, una empresa tiene que decidir cuánto espacio vender y arrendar ya qué velocidad.

La tasa de compra directa es más de economía basada en el valor futuro percibido de la propiedad después de que se abra. El desarrollador puede vender pequeñas trincheras de propiedad en un centro comercial a particulares o compañías que son inversionistas que no realizarán negocios minoristas directos en el local (las personas que compran la propiedad a las tasas actuales obtienen ganancias de un alto retorno de la inversión mediante el alquiler a inquilinos para una duración a largo plazo) o para los inversores que deseen comprar la propiedad para hacer un negocio minorista o para que las marcas / minoristas comiencen a operar tan pronto como el centro comercial esté listo.

Para el alquiler, se acuerda entre las marcas o los empresarios firmar un contrato entre ellos y el desarrollador llamado "Acuerdo de arrendamiento", que luego se transforma en "Acuerdo de arrendamiento" una vez que se abre el centro comercial.

En general, es una política de la empresa que impulsa la decisión de vender frente a alquilar. Una compañía que quisiera ser solo un desarrollador y ganar con el valor agregado básico tendería a vender la propiedad lo más posible a menos que desee obtener un mejor retorno de la inversión a largo plazo y también obtener ingresos adicionales de las operaciones del centro comercial.

Ahora, por supuesto, un desarrollador tiene que entender el hecho de si tendría un equipo de ventas o confiaría en agentes (pueden ser empresas expertas, como Knight Frank o individuos) o ambos. Siempre se recomienda tener ambos, ya que los corredores entienden el pulso del mercado y también están más cerca del conjunto de clientes, por lo que reducen el tiempo de "Ir al mercado".

Mientras se designa un formulario de corredor / experto, también es necesario nombrar solo a unos pocos corredores registrados que están autorizados para vender / arrendar el centro comercial. Demasiados corredores pueden hacer bajar las tasas a través de la formación del cártel y, además, no se pueden monitorear los entregables.

Un desarrollador paga generalmente un alquiler de meses (en caso de acuerdos de arrendamiento) o el 2% del valor de venta al corredor como remuneración por un acuerdo. El desarrollador generalmente designa a un agente contra una pequeña tarifa que se utiliza para promover el proyecto y los agentes a través de anuncios impresos.

Los corredores también ganan a través del cliente cobrándolos de una manera similar a la de los desarrolladores.

Mientras eso sucede, un equipo de ventas de la compañía también debe hacer esfuerzos para llegar a los clientes directamente y cerrar acuerdos para el centro comercial. Pero se ve que el inicio de la comercialización previa a la apertura, aunque estaba por delante del lanzamiento de un centro comercial real, se concretan las ofertas reales o la mayoría de los negocios para que el centro comercial se abra más cerca de la apertura.

Incluso las marcas que ofrecen su intención de ser parte del centro comercial, simplemente emiten una carta de intención a tal efecto y algún avance simbólico que está sujeto a un acuerdo real antes de que se abra el centro comercial. Esto mantiene al desarrollador bajo presión para entregar lo que se ha prometido durante la etapa inicial.

Un corredor profesional típico requeriría hacer lo siguiente:

Un corredor deberá hacer los mejores esfuerzos para ayudar al Propietario / Desarrollador a planificar el diseño del Proyecto y al mercadeo y arrendamiento del Proyecto, todo de conformidad con los objetivos financieros del Propietario / desarrolladores. El agente utilizará sus mejores esfuerzos para arrendar completamente el Proyecto dentro del período estipulado.

Las obligaciones del corredor incluyen, sin limitación:

(i) Servir al arrendador como consultor de venta minorista y arrendamiento asesorando al arrendador y sus arquitectos, diseñadores, consultores y otros agentes con respecto a la disposición conceptual y el diseño del Proyecto y la combinación de arrendatarios y las perspectivas de arrendamiento del Proyecto;

(ii) Preparación y presentación oportunas al Propietario de un plan de comercialización completo para todo el Proyecto, cuyo plan de comercialización será aceptable para el Propietario a su discreción;

(iii) Producción y presentación oportuna al Propietario de materiales de mercadeo y promocionales para arrendamientos para arrendar las premisas del sujeto para usos conformes, cuyos materiales de mercadeo y promocionales serán aceptables para el Propietario a su discreción;

(iv) Identificación y solicitud de posibles inquilinos y negociación de (pero no acuerdo o ejecución de) los contratos de arrendamiento con tales inquilinos potenciales; y

(v) Otras tareas que el propietario solicite razonablemente (incluida la asesoría sobre posibles arrendamientos de restaurantes) para ayudar al Propietario a lograr sus tasas de alquiler por pie cuadrado proyectadas, alquileres porcentuales de alquiler y cargos de mantenimiento de áreas comunes en el Proyecto y en el logro de su objetivo de completar todo el arrendamiento del proyecto.

El agente no debe, y no tiene autoridad para, ejecutar ningún contrato de arrendamiento u otro acuerdo en nombre del propietario o de ninguna manera incurrir en cualquier obligación en nombre de, obligar o hacer ninguna representación o garantía para el Propietario.

Al negociar cualquier contrato de arrendamiento, el agente notificará a todos los posibles inquilinos que el agente no es un agente del arrendador y no tiene autoridad real o aparente para obligar al arrendador a ningún contrato de arrendamiento, acuerdo u otras obligaciones, que solo pueden ocurrir tras la ejecución por parte del arrendador. de un contrato de arrendamiento por escrito.