Políticas para la gestión de la mezcla de inquilinos
Después de leer este artículo, conocerá las políticas para administrar la mezcla de inquilinos.
Identificar el paradero en la jerarquía de propiedad y administración es responsabilidad de la política de mezcla de inquilinos. En promedio, los administradores de activos internos y los inversionistas tienen más influencia que los subcontratados
Gestores de activos, agentes de alquiler y consultores de investigación.
Los gerentes de los centros comerciales tienen una influencia marginal menor que los consultores de investigación y los principales minoristas y los arrendatarios principales son los más bajos en la jerarquía. También es importante tener en cuenta que el arrendatario principal también influye en mayor medida en las decisiones sobre la combinación de arrendamientos.
También es importante tener una política de mezcla de inquilinos "formal" en lugar de documentos informales, lo que lleva a que las decisiones sin restricciones se tomen bajo presión y se defiendan las mismas, incluso si un centro comercial falla, ya que existen pautas para medirlo. La combinación de arrendatarios debe revisarse continuamente para diagnosticar problemas y permitir que la administración proactiva mantenga la competitividad del centro.
El éxito de cualquier centro comercial depende de la combinación inicial de inquilinos, que está dominada por la elección de inquilinos ancla. La posición del centro en relación con su competencia, su atracción por los compradores y su potencial para atraer patrocinios repetidos están fuertemente influenciados por la combinación de inquilinos.
La venta minorista en la India está experimentando cambios significativos, lo cual es un desafío para los administradores de activos minoristas y tiene el potencial de hacer que la mezcla en muchos centros sea obsoleta. Hoy en día, en la mayoría de los casos, la política es informal y no está escrita. Es interesante que los administradores de activos se sintieron capaces de evaluar el éxito de su política de mezcla de inquilinos, a pesar de su naturaleza nebulosa.
La importancia de mantener las tiendas ancla es reconocida por los administradores de activos, como se encuentra en la literatura. La maximización de los ingresos a corto plazo parece equilibrarse con la necesidad de planificar una combinación de arrendatarios que se sumará al valor de los activos a medio y largo plazo.
La gestión de los flujos de peatones se percibe como el objetivo principal al ubicar a los minoristas en un centro, y las consideraciones relacionadas con los grupos de comparación, el estilo de vida y la mercancía parecen ser menos importantes, tal vez porque son manejados automáticamente por las opciones de precios asequibles y comerciales de los minoristas. terreno de juego adecuado.
Los índices de facturación y los detalles del alquiler de facturación se utilizan para supervisar el éxito de la política de mezcla de inquilinos. Algunos administradores de activos podrían ser más proactivos, la incidencia de compra de inquilinos, la fusión de unidades, el traslado de inquilinos y las cláusulas de ruptura de los propietarios operativos sugieren que muchos están ajustando enérgicamente su combinación de inquilinos para responder a las cambiantes circunstancias de la venta.
Los principales obstáculos se perciben como tamaños de unidades inadecuados, falta de unidades vacantes y arrendamientos largos. La falta de inversión y de la gestión proactiva no se consideran un problema, aunque podría decirse que una combinación de ambos podría superar los obstáculos percibidos.
No es posible determinar a partir de este estudio el grado en que los administradores de activos logran administrar la combinación de arrendatarios en un período de cambios rápidos y significativos en la venta minorista. Los métodos que consumen recursos pueden no considerarse una inversión que vale la pena cuando el potencial para aumentar el valor está limitado por el tamaño y la captación.
El centro comercial es una aglomeración de varios minoristas y proveedores de servicios comerciales dentro de un edificio bien planificado, diseñado y administrado o un grupo de edificios como una unidad. Esta definición sugiere que la aglomeración de actividades de venta minorista / servicios en un centro comercial está bien planificada y está altamente controlada por el gerente / operador del centro.
Por lo tanto, las fuerzas interactivas entre los inquilinos, es decir, las externalidades entre tiendas, se pueden internalizar / administrar para maximizar las ganancias para todo el centro comercial. Este grupo de proveedores minoristas y de servicios en centros comerciales se denomina "combinación de arrendatarios". La variedad de categorías y marcas minoristas / de servicios es el resultado de esta mezcla de varios inquilinos.
Un centro comercial regional generalmente contiene más de 100 unidades minoristas; por lo tanto, los posibles arreglos de mezcla de inquilinos de minoristas / categorías de servicios y marcas son casi infinitos. Dado que cada posible combinación de inquilinos hace una contribución distintiva a la imagen del centro comercial, ¿cómo es posible para nosotros identificar una combinación de inquilinos "ideal" o "equilibrada" para un centro comercial determinado?
Además, la mezcla de inquilinos no es una condición estática: el mercado cambia con el tiempo, al igual que las preferencias del cliente y las tendencias de la moda. Por lo tanto, incluso la condición "ideal" lograda en una temporada o período podría no ser adecuada para la siguiente. Además, la industria minorista es casi un mercado perfectamente competitivo; Por lo tanto, las acciones de los competidores siempre influyen dramáticamente en las estrategias de marketing.
En consecuencia, los gerentes / operadores del centro tienen que ajustar constantemente la combinación de inquilinos para mantenerse al día con las tendencias del mercado. Bajo estas circunstancias, no es sorprendente encontrar que una combinación ideal de arrendatarios puede ser un enigma para los gerentes / operadores del centro.
Una buena combinación de inquilinos incluye una variedad de proveedores de servicios / minoristas compatibles (o complementarios), y una asignación de espacio eficiente (tanto en tamaño como en número) y la colocación adecuada del inquilino que fomenta el intercambio de clientes y actividades minoristas.
En una perspectiva más amplia, también debería incluir suficientes instalaciones y servicios públicos, tanto en términos de calidad como de cantidad demandada. Los elementos esenciales que mejoran la calidad del entorno de compras de un centro, satisfacen las necesidades de los compradores, tales como bienes y servicios, conveniencia, emoción y servicios, son parte de los elementos de una combinación ideal de inquilinos.
