Mantenimiento de edificios: significado, objetivos y tipos

Después de leer este artículo, aprenderá sobre: ​​1. Definición de mantenimiento del edificio 2. Objetivo del mantenimiento del edificio 3. Tipos.

Definición de mantenimiento del edificio:

La norma británica 3811-1974 tiene, allí, mantenimiento definido:

"La combinación de (todas las acciones administrativas y diversas acciones administrativas) cualquier acción llevada a cabo para retener un artículo en orden o restaurarlo a un estado en el que pueda realizar su función requerida".

Además, el Comité de Mantenimiento del Gobierno de la India definió el mantenimiento como:

“El mantenimiento del edificio es un trabajo realizado para mantener, restaurar o mejorar cada instalación, es decir, cada parte de un edificio, sus servicios y entornos a un estándar actualmente aceptable y para mantener la utilidad y el valor de la instalación”.

Objetivo de mantenimiento del edificio:

El mantenimiento es, por lo tanto, una construcción con una diferencia de enfoque, cuyo objetivo principal es:

yo. Preservar las condiciones de operación de maquinaria y servicios de construcción, estructuras, etc.

ii. Para restaurarlos de nuevo a sus estándares originales.

iii. Para mejorar las instalaciones en función del desarrollo que se está llevando a cabo en la ingeniería correspondiente / relevante.

Un edificio está expuesto al clima y se usa para todos los propósitos posibles. Además, habría varios arreglos dentro del edificio que invitarían a varias agencias decadentes a actuar. La descomposición causa daño y, nuevamente, el daño invita a una mayor descomposición seguida de daño nuevamente y, en última instancia, reduciéndolo a una estructura inutilizable y en mal estado.

Tipos de mantenimiento del edificio:

El mantenimiento de los edificios se puede clasificar en tres categorías:

yo. Mantenimiento de rutina,

ii. Mantenimiento preventivo, y

iii. Mantenimiento correctivo / medida o reparación.

yo. Mantenimiento de rutina:

El mantenimiento de rutina de la estructura es esencial para mantenerlo funcional y protegerlo contra la descomposición temprana. Un edificio está hecho de diferentes partes en diferentes lugares y de diferentes materiales. Todos estos son susceptibles a la descomposición natural debido al envejecimiento. Durante el diseño, la vida de los miembros se asume con un mantenimiento normal. Por ejemplo, se supone que un miembro de madera está pintado a intervalos regulares.

Con este supuesto, se considera que la madera pierde el 40% de su resistencia en 5 décadas. Ahora, si la madera se queda sin mantenimiento, es decir, sin la renovación de la pintura de la superficie, el miembro de la madera mostraría signos de deterioro temprano y su resistencia después de 5 décadas sería mucho menor de lo que se suponía. El mantenimiento de rutina incluye limpieza, mantenimiento, lubricación, engrase, renovación de enlucidos, pintura de paredes, pintura de carpintería, etc.

Hay varios elementos de trabajo que se incluyen en el mantenimiento de rutina y se espera que se los atienda regularmente para el mantenimiento del edificio; algunos de los elementos deben ser atendidos diariamente, algunos semanalmente, mientras que otros se realizan en intervalos regulares.

El mantenimiento de rutina es una actividad posterior a la construcción que se requiere que sea atendida para el mantenimiento del edificio para que resista su deterioro inicial que causa daños severos y evita que se vuelva no funcional.

Estos pueden ser enumerados de la siguiente manera:

a. Artículos de trabajo que necesitan ser atendidos diariamente:

yo. Limpieza de pisos y paredes, etc., no solo con cepillos, sino también limpiando diariamente y con regularidad, según sea necesario, dos veces e incluso tres veces en casos de hospitales. La no limpieza permitiría que la suciedad y el polvo se acumulen causando una descomposición temprana.

ii. Los inodoros deben limpiarse con cepillos y al menos una vez a la semana con ácido o con otros productos químicos de limpieza disponibles en el mercado.

iii. La limpieza de las instalaciones sanitarias y de las instalaciones debe ser seguida de un detergente en polvo o un detergente líquido en un suelo higiénico.

iv. Los paneles de vidrio de puertas y ventanas deben limpiarse adecuadamente y al menos una vez en una semana con la ayuda de los limpiadores líquidos disponibles comercialmente.

segundo. Artículos de trabajo que necesitan ser atendidos semanalmente:

yo. El techo debe limpiarse semanalmente, ya que de lo contrario el polvo y la basura bloquearían las salidas causando la acumulación de agua de lluvia en el techo, lo que en última instancia encontraría el camino a través del techo causando daños estructurales graves.

ii. Los baños y los lugares de baño deben limpiarse con enjuague con 2/3 cubos de agua caliente al menos una vez a la semana. Esto aflojará las partículas de aceite y grasa que obstruyen la trampa. La tierra y las cenizas no deben usarse para limpiar los utensilios, ya que esto causaría que la trampa se atasque y, en última instancia, acorta su vida útil.

iii. Las puertas y ventanas pueden producir un sonido incómodo de las bisagras, lo que indica que se requiere lubricación. Las bisagras deben engrasarse una vez a la semana.

iv. Las instalaciones de ventilación deben revisarse, limpiarse y lubricarse una vez a la semana.

v. Puede haber bombas eléctricas y motores instalados. Estos deben verificarse semanalmente y su desempeño debe anotarse en el libro de registro. Los pozos de los tubos, si hay alguno, deben verificarse regularmente y su rendimiento debe medirse e ingresarse en el libro de registro.

vi. Las instalaciones eléctricas pesadas como transformadores, interruptores, etc. deben ser examinadas regularmente por un ingeniero calificado y deben verificarse su desempeño. En el caso de un transformador a base de aceite, se debe verificar el nivel de aceite.

vii Las decoraciones internas y externas deben limpiarse adecuadamente al menos una vez a la semana.

do. Artículos de trabajo que deben ser atendidos periódicamente:

yo. Se pueden observar fugas en las tuberías del suelo, tuberías de aguas residuales y tuberías de agua de lluvia, especialmente en las porciones que se ejecutan horizontalmente. Esto puede deberse a fugas a través de las articulaciones. La parte de la fuga de la tubería debe cerrarse y la junta dañada debe abrirse y limpiarse. La articulación entonces se volverá a hacer como antes. En el caso de tuberías de CI, la junta debe ser mediante calafateo de plomo y en el caso de tuberías de asbesto, la junta debe ser por cemento

ii. Las tuberías de suministro de agua deben verificarse y, en caso de cualquier fuga observada en la línea, la porción debe retirarse y limpiarse con ácido comercial diluido y un cepillo, y finalmente lavarse con agua limpia y repararse.

iii. La limpieza de los depósitos de agua, tanto en el suelo como en la parte superior, es esencial por razones de higiene. Estos deben limpiarse periódicamente a intervalos de no más de tres meses.

iv. Grietas de cabello estrechas se pueden observar en las paredes. Estos deben ser desenterrados y rellenados con mortero de cemento. Esto evitaría un daño mayor de la parte afectada. Estas grietas rellenadas se mantendrán bajo observación.

v. El crecimiento de plantas pequeñas se puede observar en la pared. Estos deben detenerse cuando son pequeños, ya que de lo contrario crearían grietas en la parte contigua de la pared y darían lugar a grandes problemas en el futuro. Las plantas no solo deben eliminarse sino que deben arrancarse de raíz y el lugar debe tratarse con solución de sulfato de cobre o ácido para su erradicación permanente.

vi. El enlucido en las paredes tanto internas como externas y el techo puede, en algunos lugares, mostrar abultamientos o grietas. Estas áreas deben comprobarse a fondo golpeando con un martillo de madera liviana. Las partes que emiten un sonido sordo indican la separación del yeso de la superficie.

Estas porciones deben sacarse en forma regular y volver a enlucirse con mortero de la misma proporción después de rastrillar las uniones de ladrillos y limpiar la superficie.

vii Pintar las superficies internas y externas del edificio es esencial por varias razones higiénicas, protección de la estructura y estética. La representación en la superficie protege la estructura. Pero es poroso y absorbe la humedad, lo que causa un daño permanente en las paredes y, en última instancia, afecta seriamente a la estructura.

La pintura externa (pintura a base de cemento o lavado a color con base de cal) sella los poros del yeso y protege la estructura. La renovación de la pintura de la pared interna se desea anualmente y la de las paredes externas cada cuatro años.

viii. La pintura de puertas y ventanas y el suministro de agua y líneas de drenaje se realizará periódicamente a intervalos de no más de cuatro años.

ix Los aislamientos de sonido o calor, si existen, deben verificarse contra cualquier fuga. Si se observa, debe repararse inmediatamente.

X. Las instalaciones eléctricas, el cableado interno, los interruptores, los ventiladores, el calentador de agua, etc. deben verificarse para determinar si hay algún punto de fuga que sea común en edificios antiguos. Estos deben limpiarse a intervalos regulares. El cableado debe reemplazarse una vez cada dos décadas para evitar cualquier peligro causado por un cortocircuito.

xi Los cuerpos de iluminación deben limpiarse una vez al mes para mantener el valor del factor de mantenimiento (P), para que la iluminación de los cuerpos no caiga.

xii La protección del zócalo alrededor del edificio debe mantenerse adecuadamente para que no haya ningún pasaje para que el agua de la superficie se filtre hacia la cimentación que amenaza su asentamiento.

xiii Puede haber instalaciones como ascensores, ascensores de servicio de escaleras mecánicas para el transporte vertical de personas o mercancías. Luego de la instalación de estos, se ingresan los Contratos de Servicio y Mantenimiento con las firmas que los instalan. Hacen el trabajo de mantenimiento a intervalos regulares.

xiv La limpieza de las instalaciones, es decir, el compuesto del edificio, incluido el corte y la eliminación de plantas no deseadas, los arbustos, etc. y la eliminación de basura, deben realizarse a intervalos regulares para mantener el área limpia y agradable. Esto mejoraría el sentido estético del ocupante / usuario y aumentaría el sentido de responsabilidad y una mejor vida e induciría buenos hábitos.

ii. Mantenimiento preventivo:

El mantenimiento preventivo comprende actividades que se requieren esencialmente para hacer que la estructura sea sólida y sólida y capaz de resistir las caries o daños tempranos. El mantenimiento preventivo de una estructura significa mejorar la calidad de la construcción y hacerla más duradera y funcional.

Acción preventiva previa al inicio de la construcción:

La investigación de suelos, la recopilación de información sobre las condiciones climáticas del sitio, incluidos los posibles peligros sísmicos y la adopción de medidas mediante el fortalecimiento de la estructura en consecuencia contra todas las posibles eventualidades futuras, están bajo la acción de mantenimiento preventivo.

A menos que se recopile esta información y el diseñador reciba estos datos, la estructura seguirá siendo vulnerable a futuros desastres.

Acción preventiva durante la construcción:

Incluso cuando se recopila la información anterior y las estructuras están bien diseñadas, pueden ser susceptibles de deterioro temprano debido a la falta de medidas preventivas durante la construcción.

Las medidas preventivas necesarias durante la construcción para garantizar la calidad y durabilidad de la estructura son:

yo. Selección del material adecuado para la construcción y uso de los mismos de manera adecuada según las especificaciones y de acuerdo con el Código IS.

ii. Mejora de la mano de obra mediante la contratación de trabajadores capacitados.

iii. El concreto de cemento es uno de los elementos principales que necesitan la acción más preventiva para que sea resistente a la intemperie, al sonido y a la durabilidad. El concreto de cal, especialmente cuando se usa para proporcionar cursos de impermeabilización sobre el techo del RCC, también necesita una acción preventiva.

Los miembros de acero que se utilizan en la construcción de edificios y permanecen expuestos al clima son susceptibles a la corrosión temprana y necesitan medidas preventivas para protegerlos de la descomposición temprana.

La madera utilizada en la construcción de edificios de varias maneras es susceptible de descomposición y descomposición tempranas. Esto se puede prevenir mediante la selección correcta de la madera. Las maderas deben ser de maderas maduras protegidas por sazón, tratamiento y pintura y, por lo tanto, prevenidas de la acción temprana del clima.

Desastres naturales:

Durante la vida útil de la estructura, puede tener que soportar ciertas calamidades naturales como terremotos, tormentas, inundaciones, etc. Es necesario incorporar medidas preventivas adecuadas en el diseño y la construcción para que la estructura pueda resistirlas.

iii. Mantenimiento Remedial:

A pesar de tomar todas las medidas preventivas posibles y proporcionar mantenimiento de rutina, una estructura puede sufrir deterioro y deterioro, lo que requeriría ser mejorado con medidas correctivas.

El mantenimiento correctivo o las reparaciones son la eliminación de cualquier parte dañada o dañada de la estructura o la eliminación de cualquier defecto en la estructura. Debido a algunas razones, la estructura puede mostrar signos de daño o angustia. La acción para reparaciones o trabajos de restauración debe tomarse sin permitir un aumento del posible defecto que cause un daño adicional a la estructura.

Al realizar cualquier trabajo de reparación, debe determinarse definitivamente la causa y la ubicación exacta del defecto o daño para eliminarlos adecuadamente. ¡La reparación aleatoria de cualquier defecto o daño sin determinar la causa puede provocar daños graves en el futuro en lugar de la rectificación de los reales!