¿Cómo administrar la mezcla de arrendatarios al por menor?
El siguiente artículo lo guiará sobre cómo administrar la mezcla minorista de arrendatarios.
Los formatos minoristas están cambiando continuamente y se puede esperar que lo hagan a un ritmo acelerado con el crecimiento del comercio minorista a través de Internet y la televisión interactiva. Una combinación de inquilinos exitosa debe responder a dichos cambios que requieren "monitoreo continuo, evaluación y acción por parte del administrador".
Hay tres razones por las mayores dificultades para mantener una combinación exitosa de inquilinos. El primero es una mayor competencia entre los centros derivados de su proliferación y la mayor movilidad de los consumidores. Esto ha creado presiones para la diferenciación entre centros mediante la combinación de arrendatarios.
En segundo lugar, un mercado minorista difícil es un problema del ciclo económico en el que el mercado minorista cae y aumenta, lo que se traduce en una disminución de las necesidades de espacio de los minoristas y en una reducción de la flexibilidad de los propietarios para gestionar la combinación de inquilinos.
El tercer problema es la evolución de la demografía, la moda y la demanda de los consumidores, lo que lleva a la disminución de algunos minoristas más antiguos y a la rápida expansión de los nuevos, a menudo con diferentes requisitos de espacio.
El inversor / desarrollador puede contratar a un agente de gestión que, a su vez, puede designar a un gerente de centro de sitio que es el punto de contacto diario con los ocupantes minoristas. Las tres capas, y potencialmente otras, están involucradas en mayor o menor medida en la administración de la combinación de inquilinos.
El requisito previo para una administración exitosa de la mezcla de arrendatarios minoristas en cualquier centro es monitorear su desempeño, que es el nivel de ganancias alcanzado por sus minoristas con sus implicaciones para los ingresos de alquiler y el valor del capital del centro. El seguimiento constante del rendimiento de ventas, la competencia y la demografía para este fin.
La comunicación continua entre el gerente y el inquilino le permite al primero comprender las necesidades comerciales de este último. El indicador más obvio de la necesidad de un cambio en la combinación de inquilinos es el fracaso de un minorista. Esto puede resultar en una vacante inesperada y una solicitud para asignar o subarrendar el contrato de arrendamiento.
En un mercado minorista fuerte, es probable que el propietario se beneficie al dejar una unidad vacante y no tenga interés en mantener un minorista cuyo negocio no esté prosperando. Sin embargo, en un mercado débil, el propietario puede proteger su flujo de ingresos haciendo cumplir el convenio del minorista de pagar el alquiler hasta el final del contrato de arrendamiento.
La combinación de arrendatarios normalmente cambia gradualmente durante la vida útil de un centro en respuesta a las vacantes en liquidación, al término del contrato de arrendamiento, por acuerdo con el propietario o por asignación. Cada vacante presenta una oportunidad para que el propietario modifique la combinación de inquilinos dentro de las restricciones del mercado y las características de la unidad vacante.
Los propietarios y sus agentes deben desarrollar herramientas de gestión para hacer frente a estas circunstancias. Los arrendamientos comerciales generalmente incluyen cláusulas que requieren la aprobación del propietario antes de poder asignar o subarrendar el arrendamiento y una cláusula de usuario que restringe los tipos de mercancía que se pueden vender.
Los convenios de estos inquilinos son los principales medios del propietario para controlar qué minoristas comercian en el centro y la mezcla de mercancías en oferta. El contrato de arrendamiento en estos casos contiene una cláusula que permite el cambio de uso pero no, "para los fines que el propietario pueda objetar razonablemente por motivos de buena administración de bienes".
Se requiere una gestión proactiva de la combinación de inquilinos, en lugar de confiar en los cambios instigados por el minorista. Esto puede implicar negociaciones para la entrega de arrendamientos que posiblemente impliquen un pago al minorista.
Más radicalmente, un centro puede ser restaurado total o parcialmente y la mezcla de arrendatarios se puede reubicar en un entorno demográfico o competitivo modificado. Esto también puede implicar la fusión o subdivisión de unidades para cumplir con los nuevos requisitos minoristas.
Los arrendamientos normalmente estarán a precios de mercado, pero se perderán los casos de ofertas más altas para lograr la combinación de arrendatarios deseada. La evolución gradual de la combinación de inquilinos, ya que los compradores están inquietos por la inestabilidad o por no encontrar el minorista que esperan dentro de un centro en particular.
Práctica de arrendamiento:
La seguridad de los ingresos se ve favorecida y esto se logra mediante contratos de arrendamiento de veinte o veinticinco años a empresas sólidas. En el contexto de los centros comerciales, esto significaba largos arrendamientos a fuertes anclas o múltiples empresas minoristas nacionales. Durante la recesión de la propiedad y el consiguiente cambio en las prácticas comerciales de la oficina, los arrendamientos más cortos se hicieron aceptables para los inversionistas en los sectores de la oficina y la propiedad industrial.
También se aceptó la idea de que la aceleración de la obsolescencia funcional se solucionaba más fácilmente cuando los propietarios utilizaban contratos de arrendamiento más cortos, lo que les permitía recuperar el control del edificio con mayor frecuencia. Sin embargo, los minoristas requieren al menos cinco años de seguridad para amortizar los costos a veces muy importantes de acondicionar su unidad, de modo que haya un límite más bajo para la duración aceptable del contrato de arrendamiento.
Siempre hay un equilibrio entre la flexibilidad que se puede proporcionar mediante contratos de arrendamiento cortos y el deseo de un flujo de ingresos asegurado en el futuro, lo que apuntala el valor del centro como un activo financiero.
