Componentes de un contrato de arrendamiento para centros comerciales
Después de leer este artículo, conoceremos los componentes de un contrato de arrendamiento para centros comerciales.
Entender los componentes del contrato de arrendamiento:
El documento de arrendamiento vincula al propietario (el arrendador) y al inquilino (el arrendatario) a una relación a largo plazo, cada una dependiente de la otra en algún grado para obtener beneficios económicos y, en determinadas circunstancias, para la supervivencia económica. El contrato de arrendamiento es similar a un acuerdo colectivo en el sentido de que ambos documentos establecen las reglas de conducta, obligaciones, deberes, beneficios y cargas de cada parte.
Al analizar un contrato de arrendamiento (u oferta de arrendamiento, a veces llamado un acuerdo de arrendamiento), existe una gran cantidad de posibles escenarios, que podrían ocurrir durante la vigencia del contrato de arrendamiento, incluida su renovación.
Junto con estas obligaciones, también se debe considerar la inversión financiera que cada parte incurre en esta empresa, junto con la expectativa de éxito económico. El arrendamiento también se define como un contrato entre el titular de los derechos de propiedad ("arrendador") y el consumidor / usuario de los derechos de propiedad ("arrendatario", o arrendatario), que cubre un período de tiempo específico.
Dueño:
¿Quién es un propietario? ¿Son realmente dueños de la propiedad o son un arrendatario bajo un contrato de arrendamiento por tierra, una sociedad o sociedad limitada, o una compañía fantasma? Si confiamos en el pacto del propietario, entonces el propietario debe ser una entidad de fondo: ¿cuál es la calidad de los pactos? Haga una búsqueda de título de propiedad para asegurarse de que el propietario tenga, de hecho, el derecho de arrendamiento.
Inquilino:
¿Quién es el inquilino? ¿Es una asociación? Si es así, entonces el propietario debe asegurarse de que todos los socios firmen personalmente. ¿Es el inquilino una empresa? Si es así, asegúrese de que el documento esté firmado por la empresa. ¿Hay un garante? Si es así, entonces asegúrese de que el garante firme el contrato de arrendamiento y que los términos del mismo sean suficientes para vincular al garante. Nuevamente, ¿cuál es la calidad de los pactos?
Garante:
¿Tienes una indemnización o garantía? ¿Cuál es la naturaleza de la indemnización? ¿Es por el término completo del contrato de arrendamiento o una parte del mismo? ¿Es por una cantidad ilimitada de dinero o está limitada la indemnización? ¿Qué pasa cuando el inquilino entra en bancarrota? ¿El indemnizador tiene que firmar un contrato de arrendamiento por el plazo restante?
Fecha del Acuerdo:
¿Cuál es la fecha del acuerdo? ¿Cuándo entra en vigencia el contrato de arrendamiento?
¿Es un contrato de arrendamiento o una licencia?
Hay una serie de intereses en la tierra que son análogos a un contrato de arrendamiento y comparten muchas características de un contrato de arrendamiento, pero no crean un contrato de arrendamiento. Un contrato de arrendamiento crea un interés en la tierra. Es un interés menos que simple. Una licencia es una concesión de un derecho a algo que de otro modo no sería legal.
Por ejemplo, el derecho de un vendedor a vender hot dogs en un juego de fútbol, dicha licencia no es exclusiva. Los hoteles, pensiones y estacionamientos son algunos de los ejemplos de intereses que son licencias y no arrendamientos.
Local:
Para comenzar, las partes deben tener un claro entendimiento de la descripción de los locales fallecidos y los accesorios (es decir, el estacionamiento). Si el contrato de arrendamiento es para un edificio completo, entonces es más fácil determinar los locales desaparecidos. Si el contrato de arrendamiento tiene que ver con una parte del edificio, entonces el contrato de arrendamiento debe contener el plan de los locales fallecidos que se deben adjuntar al contrato de arrendamiento.
Si el inquilino tiene derecho a usar el área común, entonces el área común también debe establecerse claramente en el contrato de arrendamiento para que no haya malentendidos. Las dimensiones de los locales fallecidos pueden tener un impacto en la economía del contrato de arrendamiento.
Las partes deben determinar quién tiene la carga de pagar los impuestos, servicios públicos, reparaciones y mantenimiento, seguros y gastos generales de operación. En un centro comercial, los inquilinos no pueden pagar la misma cantidad de gastos operativos que una unidad comercial minorista (CRU).
Además, las partes deben saber, con seguridad, el tamaño exacto de los locales fallecidos. A ningún inquilino le gusta pensar que tiene 1, 200 pies cuadrados y luego descubrir que, de hecho, las instalaciones se han vuelto a medir y ahora están pagando por 1, 400 pies cuadrados o más.
Término:
El plazo del contrato de arrendamiento debe estar claramente establecido. Generalmente, el término es un período durante el cual el inquilino tiene derecho exclusivo a la posesión de los locales y la correspondiente obligación de pagar el alquiler.
Una de las principales preocupaciones de todas las partes es que las disposiciones que regulan el comienzo y la terminación del término son claras y no ambiguas. El término del contrato de arrendamiento o la porción restante del mismo es un factor crítico para el inquilino cuando el inquilino desea vender su negocio a un tercero.
Fecha de inicio:
En muchos contratos de arrendamiento, la fecha de inicio del plazo del contrato de arrendamiento coincide con la fecha del contrato de arrendamiento y, en consecuencia, no hay lugar para la ambigüedad.
Sin embargo, en muchos arrendamientos comerciales, la fecha de inicio del término depende de la ocurrencia de otro evento, generalmente relacionado con la finalización de las mejoras, que el propietario ha acordado construir. Además, la fecha de inicio puede estar vinculada a un período en el que hay un "alquiler básico" gratuito.
Alquilar:
Por lo general, el alquiler se divide en dos secciones (posiblemente un tres por ciento de alquiler). La primera sección es renta básica. Por lo general, se refiere a la cantidad de alquiler por pie cuadrado sobre una base anual, pagadera mensualmente durante el plazo del contrato de arrendamiento.
Por ejemplo, si está pagando en 1, 000 pies cuadrados (rentable, no utilizable), a un alquiler básico de Rs. 10.00 por pie cuadrado, su renta básica pagadera mensualmente sería de Rs. 833.33 (1, 000 X Rs. 10.00 = Rs. 10, 000.00 dividido por 12 = Rs. 833.33).
Pago de Alquiler:
El pago de la renta generalmente es mensual, pagadero por adelantado el primer día de cada mes (a diferencia de un pago de hipoteca que es un pago después del uso del dinero por un período de un mes).
A veces, el propietario requerirá una serie de cheques con fecha posterior del inquilino. No es raro que el arrendamiento contenga una exención por parte del inquilino contra cualquier compensación, reducción o deducción. Esto significa que el inquilino renuncia y renuncia a todos y cada uno de los reclamos o compensaciones existentes y futuros contra el alquiler y pagará el alquiler (básico y adicional) independientemente de cualquier reclamo que el inquilino pueda tener contra el propietario.
Ocupación y uso permitido:
Los arrendamientos generalmente contienen un término que indica el uso de los locales. Si el uso se define estrictamente, es decir, solo en los consultorios dentales, el inquilino no puede usar las instalaciones para ningún otro propósito. El consentimiento del propietario puede ser retenido injustificadamente en ciertas circunstancias. Esto se convierte en un problema si el inquilino desea subarrendar o asignar las instalaciones a un tercero que desea utilizar las instalaciones para otra cosa que no sea un consultorio dental.
También es importante definir el uso de las instalaciones, ya que se reflejará en cuál debería ser la renta adecuada, en caso de que el inquilino ejerza una opción para renovar.
Pactos de arrendamiento:
1. Pagar Alquiler:
Ya explicado
2. Residuos y molestias:
El propietario desea asegurarse de que el edificio no esté sujeto a desperdicios o lesiones en el edificio y, en consecuencia, el inquilino deberá comprometerse a no causar desperdicios ni ninguna forma de molestia.
3. Riesgos de seguro:
El propietario no desea incurrir en costos de seguro adicionales y, por lo tanto, el inquilino estará obligado a actuar de manera tal que no aumente los costos del seguro.
4. Limpieza:
Autoexplicativo.
5. Cumplimiento de las leyes:
El propietario desea asegurarse de que el inquilino no incumpla ninguna de las leyes municipales, provinciales o estatutarias, incluidas las leyes contra incendios, las leyes de seguridad, los estatutos y los reglamentos. Estas leyes también pueden incluir leyes ambientales.
6. Instalaciones:
El propietario desea asegurarse de que no haya instalación de equipos o alteraciones en las instalaciones que puedan infringir cualquier ley o causar interferencias en el disfrute del edificio por parte de otros inquilinos.
7. Reglas y regulaciones:
El propietario generalmente establecerá un conjunto de reglas y regulaciones, que pueden cambiar de vez en cuando.
8. Sobre-retención:
Cuando los inquilinos permanecen en los locales arrendados después de la expiración del contrato de arrendamiento sin ningún otro acuerdo por escrito, sin objeción por parte del propietario, el alquiler por lo general equivale al 150% del alquiler base anual mensual.
9. Señales:
El propietario se asegurará de que las señales cumplan con los requisitos de construcción.
10. Inspección y Acceso:
Esta sección le permite al propietario, en cualquier momento y de vez en cuando, ingresar a las instalaciones con sus agentes, empleados y contratistas autorizados, para diversos fines, entre los que se incluyen la limpieza de ventanas, el mantenimiento, el servicio de limpieza, las reparaciones o modificaciones o mejoras a Los locales fallecidos.
11. Mostrando locales arrendados:
Esto permite que el propietario o sus agentes o empleados muestren los locales arrendados a los posibles inquilinos durante las horas normales de trabajo, durante los últimos meses del término del contrato de arrendamiento.
Los convenios del propietario:
1. Tranquilo disfrute:
Por lo general, este es el convenio principal otorgado por un propietario a un inquilino, lo que le permite disfrutar de las instalaciones sin perturbaciones o interrupciones de la posesión por parte del propietario. No significa "sin ruido".
2. Climatización interior e iluminación:
Autoexplicativo.
3. Ascensores:
Si no está en el piso principal, desea asegurarse de que los ascensores estén en funcionamiento en todo momento o, si se descompone, que el propietario reparará o reemplazará el ascensor de inmediato para facilitar el acceso de sus pacientes. .
4. Entradas, vestíbulos y otras áreas comunes:
Como inquilino, usted desea asegurarse de que sus clientes y pacientes tengan acceso a sus instalaciones canceladas durante el horario laboral normal.
5. Baños:
Autoexplicativo.
6. Servicio de limpieza:
Autoexplicativo.
7. Reparación, daños y destrucción:
(a) Reparaciones del propietario:
Asegúrese de que el propietario tenga el deber de mantener las instalaciones en un estado bueno y razonable, de acuerdo con las normas generales de un edificio de naturaleza, edad y carácter similares, y que el propietario reparará los defectos de inmediato.
El contrato de arrendamiento debe ser muy específico, desde el punto de vista del inquilino, para indicar que el inquilino no es responsable de ninguna reparación o reemplazo estructural. También puede definir qué significan las reparaciones estructurales, incluido el reemplazo del techo.
(b) Reparaciones del inquilino:
El propietario desea asegurarse de que el inquilino mantenga los locales fallecidos en un estado similar, bueno y razonable de reparación.
8. Disminución y terminación:
Cuando hay un daño sustancial a las instalaciones, de modo que el inquilino ya no pueda disfrutar del uso completo de las instalaciones fallecidas o de una parte sustancial de las instalaciones fallecidas, usted, como inquilino, desea asegurarse de que la renta disminuirá durante un período de tiempo con el requisito de que el propietario tome una decisión lo más rápido posible si reparará o rescindirá el contrato de arrendamiento de conformidad con las disposiciones de rescisión contenidas en el contrato de arrendamiento.
9. Impuestos:
El inquilino no solo tendrá que pagar sus impuestos por su negocio, sino también los impuestos a la propiedad real en algunos casos. Como inquilino, debe asegurarse de obtener una notificación rápida de cualquier aumento en la tasación fiscal, con el derecho, a su costo, de oponerse a dicho aumento.
Asignación y subarrendamiento:
Asignación y subarrendamiento son diferentes. Un subarrendamiento es una situación en la que el inquilino le permite a un tercero (un subalterno) el uso exclusivo de los locales por una parte del término restante del contrato de arrendamiento. Una asignación contempla la asignación de la totalidad del término restante del contrato de arrendamiento.
En términos generales, cualquier asignación de este tipo requerirá el consentimiento por escrito del propietario. El arrendador puede tener el derecho de negar injustificadamente dicho consentimiento o puede tener que actuar de manera razonable, según la redacción del contrato de arrendamiento.
En la mayoría de las situaciones en las que el inquilino asigna o subarrota, todavía será responsable ante el propietario si el cesionario no cumple con los convenios del contrato de arrendamiento. Esto sigue siendo un pasivo contingente para el inquilino y debe abordarse en el contrato de arrendamiento, incluido si el inquilino es responsable ante el arrendador en una asignación durante un período de renovación.
En la mayoría de los casos, el propietario querrá tener los antecedentes financieros y otros antecedentes del posible nuevo inquilino o subarrendatario y le cobrará al inquilino por dicha revisión antes de dar su consentimiento.
Cambio en el control del inquilino:
Si el inquilino es una corporación, entonces el inquilino podría evitar la cláusula de asignación o subarrendamiento simplemente transfiriendo las acciones de la compañía al nuevo tercero. Para evitar esta vía de escape, el propietario generalmente tiene una cláusula en el contrato de arrendamiento que dice que si hay un cambio en el control de la compañía inquilina, entonces se considera que es una asignación.
Gravámenes y gravámenes sobre accesorios y mejoras:
El propietario prefiere no tener su propiedad gravada por los derechos de retención de un constructor. Al propietario le gusta tener un título claro, sujeto solo a cualquier hipoteca que haya otorgado a una institución financiera.
Como inquilino, si desea dar seguridad a su institución financiera, entonces debe ajustarse a los términos del contrato de arrendamiento.
Eliminación de accesorios y mejoras:
Todas las mejoras de arrendamiento en las instalaciones generalmente se convierten en propiedad del propietario al final del contrato de arrendamiento, sin compensación. Es importante distinguir entre mejoras, accesorios y muebles. En ciertos casos, el propietario puede exigirle al inquilino que retire ciertas mejoras, accesorios y muebles a expensas del inquilino (es decir, una bóveda de un banco).
Reubicación de locales:
No es raro ver una cláusula en el contrato de arrendamiento que permita al arrendador trasladar al inquilino a un piso diferente en el edificio, particularmente sin compensación.
Seguro y responsabilidad:
1. Seguro del propietario:
El propietario asegurará el edificio como un propietario prudente. El costo del seguro correrá a cargo del inquilino o, si el arrendatario arrienda una parte del edificio, el inquilino pagará su parte proporcional del seguro.
El tipo de seguro incluirá, con toda probabilidad, lo siguiente:
a. Seguros de propiedad, incluidos incendios y riesgos extendidos, todos los riesgos, calderas y recipientes a presión, placas de vidrio y seguros contra terremotos;
segundo. Seguros contra riesgos ambientales;
do. Seguro de interrupción del negocio;
re. Seguro de reducción de alquileres;
mi. Seguro de ingresos.
Además, el contrato de arrendamiento del propietario generalmente contiene una cláusula que permite a la compañía de seguros del propietario el derecho de subrogación. ¿Qué significa esto? Esto significa que, a pesar del hecho de que el inquilino puede haber causado "un incendio" (o algún otro tipo de peligro) donde los aseguradores deben pagar los ingresos del seguro al asegurado (el propietario), los aseguradores del propietario todavía pueden demandar el inquilino. No es raro que el inquilino se asegure de que el contrato de arrendamiento contenga una renuncia a ese derecho de subrogación.
2. Seguro del inquilino:
El inquilino debe contratar todo el seguro apropiado como inquilino prudente, incluida la responsabilidad comercial general por un monto no inferior a "x" millones por incidente, seguro de pérdida de ingresos y cualquier otro seguro que el agente de seguros acreditado del inquilino considere prudente.
El seguro también debe mantenerse a un nivel que no active el coseguro. El coseguro se produce cuando algunos asegurados pueden decidir asegurar una cantidad menor que el valor total de la propiedad.
Para disuadir a los asegurados de asegurarlos, los aseguradores estipulan que el porcentaje mínimo del valor total debe estar asegurado, generalmente en la cantidad de 80% o 90%. El valor no se determina cuando se emite la póliza, sino en el momento de la pérdida.
3. Divisibilidad de intereses y cláusula de responsabilidad cruzada:
Como regla general, si hay dos asegurados (por ejemplo, un propietario y un inquilino) nombrados en una póliza, un asegurado no puede recuperarse bajo la póliza por cualquier daño a su propiedad causado por el otro asegurado y un incumplimiento por parte de un asegurado nombrado Generalmente se anulará la póliza en contra de ambos asegurados.
Para evitar estos problemas, los asegurados deben exigir que se agregue a la póliza una divisibilidad de intereses y una cláusula de responsabilidad cruzada. Esta cláusula permite al asegurado recibir los beneficios contenidos en la póliza, a pesar del hecho de que el daño fue causado por la póliza de los otros asegurados.
Además, un incumplimiento por parte de un asegurado nombrado en virtud de la póliza que de lo contrario anularía la póliza en su totalidad, se aplica solo a la parte que realiza el incumplimiento y no afecta la cobertura del otro asegurado nombrado.
Subordinación, Certificación, Matrícula y Certificados.
1. Hipoteca:
Los derechos del arrendador en virtud del contrato de arrendamiento pueden hipotecarse o asignarse a un comprador o compradores según sea el caso. El propietario generalmente exige que el inquilino se presente y se convierta en inquilino de dichos compradores o acreedores hipotecarios durante el plazo del contrato de arrendamiento y, por lo tanto, debe firmar ciertos documentos.
2. Subordinación y Atribución:
La cláusula de subordinación requiere que el inquilino subordine su interés al del acreedor hipotecario. Si se requiere esto, entonces el inquilino debe obtener un acuerdo de no perturbación firmado por el propietario y el acreedor hipotecario básicamente declarando que si el propietario no cumple con lo estipulado en sus convenios en la hipoteca, y el acreedor hipotecario tiene la intención de tomar medidas contra el propietario, entonces notificará al inquilino y siempre que el inquilino haya cumplido con todos los requisitos establecidos en el contrato de arrendamiento, para no perturbar o afectar el arrendamiento, básicamente dejar al inquilino solo.
3. Inscripción:
En general, es prudente, especialmente cuando el contrato de arrendamiento es de tres años o más, para registrar el contrato de arrendamiento en la Oficina de Título de la Propiedad. Sin embargo, la mayoría de los propietarios no quieren que estos contratos se registren por razones obvias. A veces se puede llegar a un acuerdo.
4. Certificados:
De vez en cuando, el propietario puede exigirle al inquilino que entregue un certificado de estoppel a un comprador posterior del edificio o al acreedor hipotecario, lo que indica que no hay incumplimientos por parte del propietario.
Si de hecho firma un certificado de estoppel que dice que el propietario no está en incumplimiento con el contrato de arrendamiento, sabiendo que el propietario está en incumplimiento con el contrato de arrendamiento, entonces puede ser excluido de procesar su derecho bajo el contrato de arrendamiento por ese incumplimiento.
Predeterminados del inquilino - Remedios del propietario:
Debe revisar cuidadosamente los recursos proporcionados al arrendador en caso de falta de pago de la renta, pago de intereses y tiempo para remediar un incumplimiento.
Todo el arrendamiento:
Como se dijo anteriormente en este documento, un acuerdo verbal no vale la pena en el documento en el que está escrito. En consecuencia, cualquier acuerdo, acuerdo o representación hecha entre las partes debe reducirse a escritura. En general, el contrato de arrendamiento dice que no hay pactos, representaciones o garantías, expresas o implícitas, salvo y excepto lo que se establece en el contrato de arrendamiento.
Demolición:
Dependiendo de la edad del edificio, no es raro tener una cláusula de demolición en el contrato de arrendamiento. En consecuencia, si la cláusula de demolición se activa en un tiempo específico (es decir, un año), sería prudente no invertir mucho dinero en instalaciones de inquilinos y mejoras de inquilinos.
En efecto, a pesar del término del contrato de arrendamiento, el propietario tiene el derecho, previa notificación, a rescindir el contrato sobre la base de que el edificio será demolido. Una cláusula de demolición afectará el valor de su práctica.
Expropiación:
La cláusula de expropiación debe estar diseñada de tal manera que permita que tanto el propietario como el inquilino presionen efectivamente sus reclamos para que ambos se beneficien de cualquier expropiación.
Opción de Renovar:
Esta es una de las cláusulas más descuidadas contenidas en un contrato de arrendamiento. Si desea ejercer una opción para renovar, comprenda que debe hacerse dentro de los límites de tiempo especificados en el contrato de arrendamiento, preferiblemente reconocido por el propietario, y si no se puede acordar el alquiler, entonces todavía está obligado a arrendar el local. durante el período de opción con la emisión del monto del alquiler que se determinará generalmente mediante arbitraje.
Estacionamiento:
Para muchos inquilinos, el estacionamiento es un tema importante. Por ejemplo, si se encuentra en un centro comercial de Strip donde el estacionamiento es limitado, es posible que desee tener ciertos puestos marcados como exclusivos para su uso. También puede considerar la necesidad de estacionar a los otros inquilinos en el centro comercial o edificio de Strip. Por ejemplo, es posible que no desee estar al lado de una oficina de bienes raíces donde más de 20 agentes van y vienen de las instalaciones diariamente.
Pactos personales:
Si el contrato de arrendamiento contiene un derecho de primer rechazo o una opción de compra, asegúrese de que el documento esté registrado en la Oficina de títulos de propiedad. También asegúrese de que estos convenios personales (que no se ejecutan con la tierra) se transfieran durante un período de renovación.
