Diferencia entre conceptos de valor de mercado y análisis de inversión.

El concepto de valor de mercado difiere del análisis de inversión son los siguientes:

El concepto de valor de mercado difiere del análisis de inversión en cuatro formas importantes:

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(1) retrospectivo versus prospectivo;

(2) impersonal versus personal;

(3) sin apalancamiento versus apalancado; y

(4) Ingresos netos operativos (NOI) versus flujos de efectivo después de impuestos.

Retrospectiva versus prospectiva.

Las valoraciones del valor de mercado miran hacia atrás; intentan estimar el precio por el que se venderá una propiedad al observar los precios de venta de propiedades similares en el pasado reciente. En condiciones de mercado estático, tal técnica puede ser razonable.

Pero si, por ejemplo, las tasas de interés, la población o las expectativas del comprador cambian rápidamente, los precios de venta pasados ​​pueden no indicar con precisión el valor actual o el valor futuro de una propiedad en cuestión. En contraste, un análisis de inversión no solo considera para qué propiedades similares se han vendido, sino que también analiza los determinantes subyacentes del valor.

Un análisis de inversión trata de pronosticar factores tales como la base económica, la demografía y psicografía de la población, la disponibilidad y el costo del financiamiento hipotecario y las posibles fuentes de competencia.

Impersonal versus Personal:

Según lo definido por los tasadores profesionales, una estimación del valor de mercado representa el precio por el que se venderá una propiedad bajo ciertas condiciones específicas, en otras palabras, una especie de promedio del mercado. Pero, de hecho, cada comprador y vendedor tiene un conjunto único de necesidades, y cada transacción de bienes raíces puede estructurarse para satisfacer esas necesidades.

Por lo tanto, un análisis de inversión se ve más allá de lo que puede constituir una transacción "típica" e intenta evaluar los términos y condiciones o la venta (o alquiler) de una propiedad en cuestión, ya que corresponden a las restricciones y objetivos de un inversionista determinado.

Por ejemplo, una evaluación del valor de mercado puede mostrar que con el financiamiento normal y las condiciones de venta, una propiedad vale Rs.18, 00, 000. Sin embargo, debido a las consecuencias fiscales personales, podría ser mejor para un vendedor pedir un precio más alto por la propiedad y ofrecerle financiamiento a un propietario a una tasa de interés por debajo del mercado.

Sin apalancamiento versus apalancado:

Los rendimientos que ofrece una inversión en bienes raíces estarán influenciados por el monto del precio de compra que se financie. Pero la capitalización de ingresos simple [V - (NOI / R)] no incorpora planes de financiamiento alternativos que puedan estar disponibles. Se asume ya sea en efectivo o una compra sin aprovisionamiento.

El uso de la financiación, o el apalancamiento, da diferentes parámetros de riesgo-retorno a una inversión inmobiliaria. El apalancamiento aumenta automáticamente el riesgo de inversión porque los fondos prestados deben reembolsarse. La falta de pago de un préstamo hipotecario da lugar a una ejecución hipotecaria y la posible pérdida de propiedad. Alternativamente, el apalancamiento también puede aumentar el rendimiento.

Si una propiedad puede obtener un rendimiento en exceso del costo de los fondos prestados, el rendimiento del inversionista se incrementará a un nivel muy por encima de lo que se podría haber ganado con una transacción en efectivo. Esto se conoce como apalancamiento positivo.

Por el contrario, si el rendimiento está por debajo del costo de la deuda, el rendimiento del capital invertido será menor que en un acuerdo en efectivo. Esto se llama apalancamiento negativo. El siguiente ejemplo muestra cómo el apalancamiento afecta el rendimiento y proporciona información sobre los posibles riesgos asociados.

Supongamos que un inversor compra un terreno por Rs. 20, 00, 000. El inversionista tiene dos opciones de financiamiento. La opción A es todo efectivo; es decir, no se emplea apalancamiento. La opción B implica un 80 por ciento de financiamiento (20 por ciento de pago inicial) a un 12 por ciento de interés.

Con el apalancamiento (opción B), el inversor firma una Rs. 16, 00, 000 notas (.80 x Rs. 20, 00, 000) a un interés del 12 por ciento con el saldo total de capital adeudado y pagadero al final de un año. Ahora supongamos que la tierra se aprecia durante el año a Rs. 30, 00, 000 (Un análisis comparativo de la falta de ocurrencia. Si el inversionista hubiera elegido el acuerdo en efectivo, el rendimiento de un año sobre el capital inicial del inversionista es del 50 por ciento.

El uso del apalancamiento habría aumentado ese rendimiento, sin importar cuánto apreciara la propiedad. La alternativa apalancada (opción B) involucraba solo una Rs. 4, 00, 000 de inversión en capital inicial personal, con el saldo financiado mediante préstamos a una tasa de interés del 12 por ciento.

La propiedad se vende por Rs. 30, 00, 000 de los cuales Rs. 4, 00, 000 representa la recuperación de la inversión de capital inicial, Rs. 16, 00, 000 van a pagar el saldo principal de la deuda, y otras Rs. 1, 92, 000 de ganancia se utiliza para pagar intereses (Rs. 16, 00, 000 x 0.12).

El saldo de los ingresos Rs. 8, 08, 000 representa el retorno del inversionista. El retorno sobre el capital inicial del inversionista es 202 por ciento más que cuatro veces el provisto por la alternativa sin apalancamiento, opción A.

Utilizamos el 12 por ciento en el ejemplo anterior, pero es importante entender que el costo del dinero tiene sorprendentemente poco efecto en los rendimientos comparativos (apalancados versus no apalancados); por ejemplo, al utilizar un interés del 6 por ciento, el rendimiento del capital del inversor aumenta a 226 por ciento, aún muy por encima de la alternativa no aprovisionada.

Por supuesto, usar un costo de interés más bajo mejora el rendimiento, pero, en otras cosas, lo que realmente impulsa el rendimiento del capital es la cantidad de apalancamiento que se utiliza.

Sin embargo, hay otra cara de la moneda. No importa cuál sea el resultado final, el riesgo siempre es inherente al apalancamiento; fácilmente puede convertir un mal negocio en un desastre. Supongamos que las Rs. 20, 00, 000 discutidos adecuadamente anteriormente disminuyeron en valor en un 25 por ciento durante el período de tenencia de un año. Se presentan los resultados comparativos.

La inversión no apalancada ha resultado en un rendimiento negativo del 25 por ciento. Sin embargo, esto no es grande en comparación con la posición apalancada en la cual el inversionista pierde no solo la inversión inicial completa de Rs. 4, 00000 pero un Rs adicional. 2, 92, 000 (Rs.1, 00, 000 de capital adicional sobre la deuda + Rs. 1, 92, 000 de interés).

La pérdida total de Rs. 6, 92, 000 en las Rs originales. 4, 00, 000 de capital dan como resultado un rendimiento (negativo) de 173 por ciento. Por lo tanto, la pérdida en el caso de apalancamiento es casi siete veces la pérdida experimentada en la situación sin apalancamiento.